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Vocês venderiam seu hospital para um Fundo Imobiliário? Esta opção, pouco ortodoxa, foi seguida com sucesso pelo Grupo Nossa Senhora de Lourdes, que lançou seu primeiro fundo imobiliário com o Hospital da Criança em 2000 e posteriormente, expandiu para o Hospital Nossa Senhora de Lourdes. Com isso, o grupo conseguiu dar vazão a um forte projeto de crescimento, que estava limitado pelo custo de capital.
A venda dos imóveis para investidores no setor saúde, também se aplicou desde o começo nos Hospitais São Luiz Anália Franco e Morumbi, sendo que no Hospital Anália Franco os investidores imobiliário construíram o hospital, de acordo com as determinações do São Luiz (“Built to Suit”). Na Rede D’Or também, muitos imóveis hospitalares pertencem à família Moll, que recebe alugueís pelo seu uso. Caso semelhante, ocorre no Grupo Pão de Açúcar, em que o Abilío Diniz é propietário de inúmeros imóveis locados para o Grupo . AC&A, no Brasil, também juntou seus imóveis num único fundo, que foi adquirido por um investidor insituticional. Afinal, qual é a justificativa para um negócio ter milhões ou bilhões em imóveis se o negócio é assistência hospitalar,coleta laboratorial ou exames de imagem ?
Projeção de crescimento do Hospital Nossa Senhora de Lourdes após ampliação(fundos provenientes do Fundo Imobiliário):
Fonte: Prospecto FII Hosp.Nossa Senhora de Lourdes
Mas, qual a rentabilidade deste Fundo Imobiliário ?!
Fonte: Banco Ourinvest
E no mercado norte -americano, qual o tamanho dos fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários norte-americanos ) foram criados na década de 60 e hoje representam investimentos de cerca de US$ 130 bilhões, com mais de 200 Fundos Imobliários (REITS) cotados em Bolsa.Em 2001, distribuíram mais de US$ 10 bilhões em dividendos e em 20 anos tiveram uma taxa média de retorno de 12,75%.
Fonte: Site Fundo Imobiliário (www.fundoimobiliario.com.br)
A OPÇÃO DO HNSL PELO FUNDO IMOBILIÁRIO
“Por que resolvemos fazer o Fundo, nessa ocasião?Primeiro, porque os juros são muito altos. Por mais que esperemos uma queda dos juros, fizemos muitos cálculos e achamos que dificilmente será possível captar recursos a esse valor de 1,3% ao mês. Sendo que, como ainda tivemos a vantagem de na segunda cota de 30 milhões, conseguirmos um ágio de 18% sobre o valor original. Assim, nosso custo médio vai ser de 1,2%, em vez de 1,3. Segundo, porque a taxa Selic estava em queda. Desse modo, era mais fácil aos investidores se interessarem pelo Fundo, porque receber 1,2 ou 1,3 de aluguel é muito melhor do que aplicar. Todas as aplicações existentes na praça dão, no máximo, 0,9 %. A escolha pelos fundos repousa no fato de que as taxas são menores do que o mercado, o nível de exigência é menor. Para vender ações na Bolsa é muito mais complicado. A captação de recursos foi extremamente rápida, foi muito bom e captação de recursos sem perda de controle acionário – isso também foi muito preocupante, porque se eu tivesse colocado as ações na Bolsa, como é uma Sociedade Anônima privada e que nós temos o controle acionário, provavelmente perderíamos o controle acionário. Não pretendemos perder o controle acionário, porque é uma empresa familiar e queremos que o controle continue conosco. (…)
No ambiente interno do Hospital, qual foi a vantagem do Fundo? As despesas financeiras estavam muito altas,em função de todo esse investimento e tínhamos uma dívida bancária alta e, com isso,eliminamos totalmente o endividamento do Hospital.Como o resultado operacional do Hospital é de 15% e o resultado líquido, antes do Fundo, era de apenas 2%.” diz Cícero Sinisgalli, fundador do Hospital Nossa Senhora de Lourdes.
Fonte: Debates GV Saúde, 2 Semestre de 2007
As carteiras imobiliárias em 2010 e os ganhos do investidor
Marcelo D’ Agosto,13/01/2011
No ano de 2010, foram registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) 39 ofertas de distribuição de cotas de fundos imobiliários, totalizando um montante recorde de R$ 9,7 bilhões. Destas, 20 ofertas foram concluídas ao longo do ano e somaram R$ 3,3 bilhões. As demais ofertas ainda estão em processo de comercialização.
Pelas informações mais detalhadas das emissões, verifica-se que, das 20 ofertas concluídas, o total de R$ 2,8 bilhões foi efetivamente colocado junto aos vários tipos de investidores (pessoas físicas, institucionais, corporativos, estrangeiros etc), sendo que os maiores compradores foram as pessoas físicas. Do montante colocado, o volume de R$ 2,2 bilhões, equivalente a quase 80%, foi direcionado para pouco mais de 15 mil pessoas físicas.
Metade do volume das ofertas colocadas em 2010 foi de fundos imobiliários cuja política de investimento é adquirir, majoritariamente, lajes de prédios de escritórios para locação para empresas de primeira linha. Esse tipo de fundo atraiu investimentos de cerca de 8 mil pessoas físicas com aplicação média de aproximadamente R$ 130 mil.
Em termos de volume, o segundo tipo de fundo que mais atraiu pessoas físicas foram aqueles cuja política de investimento é adquirir ativos financeiros imobiliários. A aplicação média das cerca de 700 pessoas físicas que investiram nesse tipo de fundo é mais elevada, de cerca de R$ 500 mil.
Com relação à quantidade de investidores, os fundos cuja política de investimentos é comprar imóveis “built-to-suit”, ou comerciais, atraíram cerca de 2 mil pessoas físicas cada um. Os imóveis “built-to-suit” são aqueles construídos para atender às necessidades específicas de um determinado locatário e, por consequência, possuem um contrato de locação com características particulares, geralmente de longo prazo. Os imóveis comerciais são aqueles locados para lojas e shopping centers desenvolverem suas atividades mercantis.
A aplicação média das pessoas físicas nos fundos que investiram em imóveis “built-to-suit” foi de R$ 90 mil e nos fundos que investiram em imóveis comerciais foi de R$ 60 mil. (…)
Em termos de ganhos para o investidor, os dados de mercado mostram que, das ofertas encerradas em 2010, a faixa de rendimento corrente dos aplicadores em fundos imobiliário está ao redor de 9,5% ao ano. Esse número é calculado a partir da relação entre a remuneração distribuída pelo fundo e o valor de mercado de sua cota.
Além do rendimento corrente o investidor em fundos imobiliários pode ter um ganho de capital tanto em função da valorização do imóvel quanto pela queda das taxas de juros de longo prazo.
A combinação entre a diversidade de políticas de investimento com a boa perspectiva de remuneração comparativamente às opções tradicionais de investimento foi um importante fator para o desempenho recorde do mercado de fundos imobiliários em 2010. (…)
Marcelo D’ Agosto é consultor de investimentos e autor do livro “Como escolher o melhor fundo de investimento” ([email protected])
